住宅購入

マンション内覧/モデルルーム訪問時のチェックポイント

中々外出できない期間が続きますが、なんだか私の周りでは最近家を購入する人が多い気がします。

年齢的なこともあるのでしょうが、私が購入したときは同世代で検討してる人はあまり多くなくて、相談相手も少なく、あとになって「あ!これ確認するべきだったのか!!」と気付くことも多かったです。。。

購入を検討してる友達からよく質問を受けたりもするので、これからモデルルームに行ったりマンション内覧をしたいと考えてる方に向けて、「マンション内覧/モデルルーム訪問時のチェックポイント」をご紹介したいと思います(^^)

自分の経験を元に熱くなって書いていたらすごい分量となってしまいました。。。笑

ポイント①外部環境

マンション内覧とは言えども、まず大切なのがマンションの外部環境です!

具体的な確認ポイントは以下のとおり。

・道路に接しているか/交通量
・近所の建物/住宅は清潔そうか
・極近くに飲食店はないか
・極近くに公園や公共のスペースはないか
・最寄り駅は清潔か
・最寄り駅の混雑状況
・最寄り駅から物件までの導線

■道路に接しているか/交通量

道路に接していると景観が抜けたり、目の前に建物が建つことがないというメリットがあります。

一方で、交通量によっては騒音や排気ガスが気になったり路駐できるような場所だとドライバーの目線が気になったりして、「この交通量なら高層階にすべきか」など、階数を選ぶ基準になるため要確認事項です。

我が家はまさに接道しているため抜け感はありますが、交通量が多く窓を開けっぱなしにした生活はできません。。(ToT)

■近所の建物/住宅は清潔そうか

これ!!めちゃくちゃ大切です。
検討中のマンションの両隣・前後はもちろん徒歩数分圏内の建物を確認することをおすすめします。

結婚後初めて賃貸物件に引っ越したとき、そのマンション自体は築浅で綺麗だったのですが狭い道路挟んで目の前のアパートがめちゃくちゃ古かったのを見落としていました。。。
夜仕事帰りに歩いているとチューチューとネズミがそのアパートの廊下を走ってるのを目撃したときはゾッとしました。。。。。

アパートに住んでる人も見た目がいかつく、怖かったです笑

結局引っ越し後たったの1年で物件を出ることとなりました。あーもったいない。

■極近くに飲食店はないか

これも意外と大切です。
ポイントは近所ではなく、「極近くに」ということ。
近所にスーパーやコンビニがあるととても便利ですし、むしろ物件を選ぶ上ではあったほうがいいですよね!

ただ、真正面に とか 真下に 真隣に というのは要注意

臭いや害虫問題が発生する可能性大です。

友人はたて売りの戸建てを内覧した際、破格で広くアクセスもいい物件があり、運命かもしれない!!と思いリビングのカーテンを開けた瞬間、物件の隣にある中華料理屋の太々としたダクトが見え購入を諦めたと言っていました。

■極近くに公園や公共のスペースはないか

これも、「極近くに」というのがポイントです。
公園が近くにあるなんて素晴らしいじゃないか!!と思いませんか?

実際公園ビューを売りにするマンションは多いと思います。
もちろん緑が豊かだったりお子さんの遊ぶ場所になったりとメリットも多いと思いますが、公園とはその名の通り、公共の施設です。
つまり、誰でもいつでも入れるし、何時間いてもいいんです。

住むエリアによっては若者の溜まり場になってしまうかもしれません。

二軒目の郊外の賃貸マンションに引っ越したとき、物件の真隣に小さな公園があり、のどかでいいな~なんて思っていたら土日は朝から子供のキャッキャという声でゆっくり眠れず、休憩に来たサラリーマンのタバコの臭いまでしてきて公園側の窓は締切になりました。。。

■最寄り駅は清潔か

これは分かりやすいですね。
頻繁に使う駅は綺麗な方が良いに決まってます。
最寄り駅の清潔さ、最寄り駅のトイレの使われ方などをチェックすることでその駅を使う人=近所の住民や働く人たちのマナーも分かります。

■最寄り駅の混雑状況

コロナの影響でテレワークが普及してきた今はそこまで重要でないかもしれませんが、仕事柄今後も通勤が必要な方は必ず確認したほうがよいです。

職場まで数駅しか乗らないならまだしも、数十分乗るようであれば、間違いなく通勤の快適さがQOLにつながると思います!!(切実)

私は2軒目の賃貸で千葉に住んでいたんですが、新宿の職場までの超満員電車通勤が苦痛過ぎて、「なぜこんな思いをして通勤してるんだろう?」と毎朝考えてました。笑

テレワークが定着するとは言え、顧客が都内にいれば都内に商談に行くことになるだろうし、テレワーク先進国アメリカがコロナ前までは定期的な出社を推奨し始めていた というような話もあります。

子供が将来電車通学の可能性もある と考えたら最寄り駅の混雑状況は絶対確認すべき点です!

■最寄り駅から物件までの導線

これも大切なポイントですね。
歩道が狭くないか?交通量が多い道路横を通るか?信号は多いか?自転車通りは多いか?
など、最寄り駅から物件までスムーズに歩けるかを確認しましょう。

とくに子供がいる方は、「ベビーカーを押して通れるのか?」「子供が走ったら危ない道か?」は重要ですよね。

ポイント②共用部

ポイント①外部環境だけでまぁまぁのボリュームになってしまいました。。。笑
続いて、マンションの顔ともなる共用部です。

具体的な確認ポイントは以下のとおり。

・宅配ロッカー設置台数
・エレベーター設置台数
・駐車場が確保できるか
・ゴミ置き場へのアクセス

■宅配ロッカー設置台数

いきなりこれ?という感じですが、今後ますますECが普及拡大していくことは明らかです。
共働き家庭は家を不在にすることが多いし、テレワークでも会議中に届いてしまって受け取れないこともありますよね。

一軒目の賃貸で宅配ロッカーあり⇒二軒目の賃貸では宅配ロッカー無し だったのですが、二軒目では不在票が溜まりにたまって本当にストレスでした。

また一軒目では宅配ロッカーがあったものの戸数に対して設置台数が少なく、空き無しということで結局不在票が入れられていることも多かった。。。

快適に使える宅配ロッカー台数の目安は、戸数×20%前後 とのことです。

100戸のマンションであれば20台前後の設置が望ましいということですね。

■エレベーター設置台数

これはとくに大規模マンションやタワマンでは必ず確認したい点です。

タワマンで高層階と低層階でエレベーターが分かれていないなんて問題外です!!!
毎朝何本もエレベーターを見送ることとなってしまいます。

エレベーター設置代数目安は100戸あたり1台と言われています。
実際に私の住むマンションもそのくらいですが、エレベーターに乗れない/来ないという経験はほとんどありません。

ちなみにエレベーターは管理費維持費がかなりかかるとのことなので、多すぎるのも問題なのです。

■駐車場が確保できるか

若者の車離れが進み、車を持たない世帯も多いと聞きますが、住むエリアによっては必須ともなります。

都内だと、新築マンションにおける駐車場設置率(住戸数に対する駐車場数の割合)は、約30%前後とのことです。
抽選となるケースも多いため、「すでに車を持っている」「車を買う予定」という方は事前に駐車場を確保できそうか不動産会社に確認しておくべきでしょう。

■ゴミ置き場へのアクセス

タワマンであれば、一般的に各階・24時間ゴミ出し可能のゴミ置き場が設置されますが、板状マンションの場合はそうもいきません。

一階や地下一階にあるケースが多いと思いますが、雨に濡れずに行けるか?、いつものエレベーターでいけるか?(乗り換えなど必要ないか)、24時間ゴミ出しOKか?を必ずチェックしましょう!

ゴミ出しって毎日のことなので、意外と大切なポイントなんです。

あとは細かいですが、気になる人は以下のような項目も確認すると良いと思います。

■ライブラリーコーナーやキッズルームがある場合は、それぞれが独立した作りになっているか?
⇒壁などで遮ることなく空間がつながっている場合は子供の遊ぶ声が筒抜けになるため集中できる環境は期待できない

■中古物件の場合はエントランスやエレベーター、廊下、その他の共用スペースが清潔か、廊下に傘や子供の自転車など個人の物が放置されていないか

ポイント③部屋

次はモデルルームや内覧の一番の目的、部屋です!

具体的な確認ポイントは以下のとおり。

【モデルルームの場合】
・収納は十分か
・柱の食い込みは無いか/家具の配置はしやすいか
・エレベーター/ゴミ置き場からの距離
【内覧の場合】
上記に加えて、
・ベランダの汚れ具合
・日当たり

■収納は十分か

言わずもがなですが、靴入れやクローゼット、納戸、キッチンの食糧棚など収納が豊富なほど良いです。

余計な棚を買う必要がないので家具代もかかりませんし、なによりあれこれ家具を置くことで部屋が狭くなることもありません。収納スペースが豊富なことは、部屋が広々使えることとつながります。

とくに私が今の家でお気に入りなのが、洗濯機の横にあるタオル棚!(こういうの↓)

バスタオルも入るのでとても便利です。

■柱の食い込みは無いか/家具の配置はしやすいか

柱なんてちょっとだし、別にいいじゃん!と思ってましたが少し食い込んででっぱりがあるだけで、家具の配置に大きな影響が出ます。
仮に幅30センチの食い込みがあったとして、そこにソファーを置くとしたら、食い込みがない場合は30センチ大きいソファーが置けるのです!
150センチのソファーが180センチに!!

タワマンなどは構造上仕方ないようですが、できれば食い込みはないほうがベターですね。

■エレベーター/ゴミ置き場からの距離

これはめちゃくちゃ大切です!!

モデルルームであれば、図面を必ず確認してゴミ置き場やエレベーターからの距離を確認しましょう!

とくに各階24時間対応のゴミ置き場があるマンションの場合、ゴミ置き場が近いと人通りも多くなりますし、夏などはゴミ置き場のドア開け閉めによる臭いも気になると思います。

またエレベーターからの距離ですが、これは好みによると思いますが私は少し遠めなのが好きです。

近いほうが、部屋を出てすぐエレベーターに乗れるというメリットがもちろんありますが、よくある田の字型の部屋では寝室が廊下側になるケースも多いと思います。
夜中や早朝は特に生活時間がさまざまな住民が部屋の前を通りすぎる足音や配達員が荷物を台車で運ぶ音が意外と気になるものです。

■ベランダの汚れ具合

実際の部屋が内覧できる場合に確認したいことです。
ベランダの壁や手すりの汚れ具合で排気ガスの影響や公園の近くであれば砂ぼこりの影響が分かります!

大きな道路に面してるベランダだと壁じゅう真っ黒になってることも。。。

■日当たり

これは言わずもがなですね!

一般的に南向きの部屋は日当たりが良いと言いますが、個人的に向きよりも大切なのは建物の囲われ感だと思います!!

例え南向きでも目の前に大きなビルが建っていたら当然日は当たりません。
我が家は南向きではないし高層階でもありませんが、目の前が道路で大きな建物とは50メートルほど離れているので日当たりはとても良いです。

日当たりだけでなく、住まいの解放感にもつながるので、実際にベランダに出て周囲の建物との距離、圧迫感を確認するのをお勧めします。

ポイント④管理費・修繕積立金

マンションを購入するとき、つい物件価格にばかり目が行ってしまいますが、永住志向の方も住み替え志向の方も確認しておくべきなのが管理費・修繕積立金だと思います!

管理費・修繕積立金はマンションの共用設備をメンテナンスしてくれたり、将来の修繕費を積み立てるために管理会社に支払う費用(月額)です。

もちろん上記の理由で支払うため、やみくもに安ければいいわけではありません。

ただ、永住志向の方であれば、10年後、20年後、30年後も支払い続けられる額なのか?
住み替え志向の方であれば、5年後、10年後売れそうなのか?を検討したほうが良いと思います。

なぜなら、管理費・修繕積立金は費用が上がっていく傾向にあるからです。
考えてみれば当然で、時間がたてばマンションはどんどん古くなっていきメンテナンスが必要な回数も増えるわけですから、仕方のないことです。

10物件以上モデルルームへ行きましたが、管理費・修繕費についてはどの物件も「上がると想定してください」と言われました。

大体の物件で目安としては5年で5000円ほど上がる とのことでした。
そう考えると、現在の管理費・修繕積立金が30,000円だとしたら5年後で35,000円、10年後で40,000円、20年後は50,000円です。

永住志向の方は、ローン完済した後、年金生活で5万前後の管理費・修繕積立金支払いが可能か?
住み替え志向の方は10年後40,000円の管理費・修繕積立金でその物件が売れるのか?を考えてみるといいと思います!

まとめ

かなり主観も入ってしまいましたが、参考になりましたでしょうか?☺️
モデルルームや実際の部屋を内覧するのはわくわくして楽しいですよね!

営業さんに直接あれこれ質問できるいい機会なので、たくさん聞いて教えてもらって、納得できる物件に出会えますように(*^^*)

最後にまとめです。

マンション内覧/モデルルーム訪問時のチェックポイント

ポイント①外部環境
・道路に接しているか/交通量
・近所の建物/住宅は清潔そうか
・極近くに飲食店はないか
・極近くに公園や公共のスペースはないか
・最寄り駅は清潔か
・最寄り駅の混雑状況
・最寄り駅から物件までの導線

ポイント②共用部
・宅配ロッカー設置台数
・エレベーター設置台数
・駐車場が確保できるか
・ゴミ置き場へのアクセス

ポイント③部屋
【モデルルームの場合】
・収納は十分か
・柱の食い込みは無いか/家具の配置はしやすいか
・エレベーター/ゴミ置き場からの距離
【内覧の場合】
上記に加えて、
・ベランダの汚れ具合
・日当たり

ポイント④管理費・修繕積立金

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